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公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。


公摊范围

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。


计算公式:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

注意口令:外墙隔墙量中线,套内墙体全计算;阳台区分封闭否,封闭全算未封半。


影响公摊的因素:

1、房型结构(几梯几户)

例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几,可户数增加了,总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减小。

2、楼盘形态

一般来说高层得房率最低,小高层次之,多层则得房率较高。

3、物业类型

一般来说板式得房率最高,叠式次之,点式则较低。

4、公共活动区域大小

一般来说,高品质的物业多建有高挑大堂,宽敞电梯、室内车库,这些都会占用到大量公摊面积,故得房率相对较低。


住宅公摊率多少才算合理?

7层以下:7-12%

多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑,其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2,楼梯,楼梯间,为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离),一般情况下,层高在2.8米左右,室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

7-11层:10-16%

楼层为7—9层为小高层,一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况,不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数在10%-15%之间,而带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯,所以小高层属于配电梯的范围之内,它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

12-33层:14-24%

高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间,也有安全通道楼梯占用空间,还有管道井强电井弱电井等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类:1-8%

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅向本楼居住者提供非营利性服务,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

注意:

1、公摊百分比的误差允许上下浮动3%,且这样的误差受到法律保护,购房者也只能被动的接受。

2、根据购房合同的第五条规定,开发商交房时,房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%,误差超过3%,多出的面积由开发商无偿赠送,少出的面积,由开发商负责赔偿业主,同时可以选择退房。


关于公摊,小心陷入这些误区:

1、公摊并非越小越好

对于公摊而言,如果面积太小,则公共空间,例如楼梯、大堂都会受到一定的影响。为此,公摊面积越少对于个人来说,则是好事。对于整体而言,则在美观和居住舒适度上有一定的影响。

2、高得房率公摊面积少

目前,由于建筑设计的提升,不少户型中都有了赠送的空间,无论是地下室、阳台还是飘窗,很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算,由此计算对于公摊来说,面积不光一点都没减少,相反却能获得很高的得房率。为此,高得房率公摊面积少。

3、零公摊都是在骗人

零公摊并不是没有公摊,而是开发商通过大面积赠送,填补公摊面积。而需要注意的是,赠送面积不写入产权,存在一定的安全隐患。

4、购房时注意公摊比

要求开发商出示公摊面积明细表,包括整栋建筑面积、整栋总套内面积等基本数据。合同里有关分摊的描述越详细,对购房者越有利。

5、公摊百分比公摊面积

    不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间,但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果,而不是单纯的某一套房子,因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。


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