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一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

房产泡沫是什么意思

一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的: “指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值不符),虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。” 也有专家指出,房地产泡沫,主要就是指“房价比较高,空置率比较高”,房价高得远离市场和个人需求,空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高,而且房价过高,远远超出了它的价值和普通人购买力。

房价的确是房地产泡沫的主要表现,就像股价和整体物价水平一样,所以我在回答一些人的质疑时非常简单,房地产泡沫就是房价过高,不仅是绝对价位高,而且是相对价位高,高得整个社会无法承受,也许一两年可以承受,但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济,而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫,但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。

有些产业的泡沫并不是直接通过这个行业的产品价格上涨来表现,如汽车和高科技产业,在出现泡沫时,其自身的价格(产品的价格可以是持续下跌的)并不上涨,但却必然伴随着投资和消费需求的膨胀,尽管如此,间接的持续价格上涨却总是必然出现的,如通过股票价格来显现。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映,如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫,我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因:一是整个股市低迷,抑制了房地产股的炒作,二是尽管房地产繁荣,但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。

房产泡沫的特征

房产泡沫主要特征有:房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产“泡沫”的成因,有以下三个方面:投资者过度投机;消费者及投资者对未来价格的预测偏高;银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂,则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。

房产泡沫现状

中国社科院2010年12月8日发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示,今年我国大中城市房价泡沫程度偏大,部分城市房价泡沫程度过大。 绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中销售价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间,8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%— 30%,9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

绿皮书显示,泡沫指数较高的前七个城市分别是:福州杭州南宁青岛天津兰州石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大,说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出,房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰,而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确,房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能,因此不能仅依据房价泡沫大小,去进一步推断房价的走向。


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