楼市场外配资规模有多大?

目前房地产交易市场中,三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言,通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。如果“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加,风险进一步加大。

各大中介公司公开宣传的数据也显示:链家约有2100亿元使用了杠杆成交,房天下大约2000亿元,我爱我家大约也有800亿元,而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示,官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆,更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%,也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业,已经可以提供契税贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,部分加杠杆其实更多不是从商业银行系统进入,而是从其他互联网金融平台进入。包括一些中介为了扩大平台的利用效益,可能进行零利率的房贷优惠,这使各类加杠杆操作变得频繁。此类加杠杆背后的担保机制并不健全,增大各类风险。

也有分析师认为,当前杠杆整体处于合理水平。一财援引中信建投房地产分析师陈慎称,购房者使用首付贷的比例很低。目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了,国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。

似曾相识?

杠杆资金、场外配资,熟悉的字眼一再挑动着人的神经。去年股市泡沫破灭还历历在目,主要原因也是由于居民投资加杠杆,一个是通过两融的场内加杠杆,另一个是通过场外配资加杠杆。

作为一轮杠杆撬动起来的牛市,一开始就存在泡沫。而随着监管层强力去杠杆——清理场外配资、场内融资融券、证券类信托,由于时间较短、手段较强硬,导致了股市的非理性踩踏事件,去年夏季的股灾许多人至今记忆犹新。

当时,据国泰君安任泽平、张庆昌测算:A股杠杆资金存量为4万亿左右。场外配资规模约10000亿,成本在13-20%之间,杠杆为1:4-1:5之间,主体为互联网平台、配资公司、券商、散户。融资融券余额2.13万亿,杠杆在1:1左右。

除了中介场外配资规模或超万亿外,与股市领域的场外配资不同,房地产领域的“场外配资”是一环扣一环的杠杆配资。华夏时报援引业内人士称,目前,“场外配资”中有50%居民是连环房屋连环成交,占到整个房地产配资的半壁江山。

此外,A股去杠杆,可以借助禁止恒生HOMS系统等配资系统接入市场交易系统,而楼市则更为不容易做到。上涨时加杠杆有助于快速兑现预期,调整时去杠杆加大市场波动。一旦楼市出现任何问题,场外配资会极大地加剧波动风险,引发连锁反应。

北京师范大学教授、经济学家钟伟提出,不管如何,去库存需要付出巨大代价。理性选择是,至少这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。前车之鉴是股市,拔苗助长式的市场透支最终以持续异常动荡收场,中国中产阶级可能因股灾而被洗劫了超过10万亿以上的财富。

外媒:监管层计划打击房贷首付类金融产品

对于楼市场外配资,监管层似乎有意向控制风险。彭博今日援引知情人士称,监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。不过消息尚未得到央行和银监会的证实。

此外,上周五21世纪援引股份制银行上海分行零售部人士称,据目前上海楼市的情形,会更严格审核贷款人的资质,正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示,正在研究考虑提高首付比例。

住建部部长陈政高表示,一线城市会通过增加土地供应面积来稳定市场。一线城市还会打击违法交易行为,还要主动发声稳定市场。总体来说,对今年房地产市场健康发展充满信心。