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土地供应,如果做好合理控制?

土地是人类赖以生存的根本,城市在进行土地利用的第一环节就是要实施土地供给,这是提高土地利用率的重要方式,想要提高土地供给的效率就得从供应的问题开始,找到如何解决此问题的方法。苏信集团分析现下土地供应的制度体系如下:

城市土地供应渠道分为增量土地供应和存量土地供应。人多地少的国情决定了我国必须将保护耕地作为基本国策,严控农用地转变为建设用地的总量和速度,因此增量土地供应是有边界的。所以,存量土地在城市发展中应该被充分挖掘利用。

城市土地供应总量是通过政府制定的城市土地供应计划来控制和调整的。城市土地供应计划是城市土地供应制度的一部分,是由政府依据城市规划、土地利用总体规划和国民经济社会发展规划,对城市土地供应作全面系统的部署和安排。城市土地供应规划可以划分为长期、中期和年度。

城市土地供应结构必须满足城市经济、社会和生态协调发展,对商住用地、工业仓储用地以及公共设施用地进行科学合理的供地量分配。根据经济和行业的发展需求及国家经济环境对商住用地、工业仓储用地及公共设施用地三大类用地的供地比例逐步调整,既不能因供地不足影响某行业的发展潜力,又应注意避免因供地过剩导致的土地资源低效粗放利用。

城市土地供应方式主要有有偿出让、划拨、补办出让等三种方式。其中出让分为协议、招标、拍卖和挂牌。以划拨方式出让的主要有国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律法规规定的其他方式。补办出让是指原划拨用地由于使用性质的改变并经土地所有者同意在变更为经营性用地前缴纳相应数额的土地出让金后进入市场。

那么城市土地供应制度问题在哪?

农用地征收补偿标准过低,土地资源利用效率低下。补偿标准过低是土地征收过程中普遍存在的问题,这不仅被征地农民利益得不到保障且会带来严重的社会矛盾隐患,也使得政府收地时存在较大的获利空间,造成土地资源的粗放利用。地方政府普遍认为土地是城市发展的瓶颈,要求增加建设用地的规模和指标,然而批而未征、征而未供、供而未用、用而不足的土地却随处可见。

土地供应计划不完善,土地供应无序。土地资源的长远配置是通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划来确定的,土地供应应当有计划的实现规划的控制目标,无序的土地供应会使规划的目标难以实现,最终出现规划被迫修改的局面,规划的控制作用将无法体现。而以土地供应年度计划为主的土地供应计划往往缺乏完善的中、长期土

地供应打算,年度计划在年际间的相互协调相对不足,统筹协调较差。单一的年度计划限制了其与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划的联系。

土地资源市场化配置程度低。近20年,我国大力推行土地市场化配置,经营性建设用地使用权必须实行招拍挂方式出让,土地配置的市场化程度得到显著提高,但从总体来看市场化程度仍较低。从江苏省2015年土地供应情况看,全省土地供应总量为60.91万亩,全省土地出让面积为35万亩,占全部供应量的57.5%。另外由于市、县政府在供应土地时,大多优先考虑地方招商引资项目,市场真正能发挥的作用微乎其微,难以在资源配置中起决定性作用。

土地资源配置结构性矛盾突出。在土地资源配置过程中,就建设用地本身来讲,各产业和行业之间的资源配置不平衡,土地资源配置过程中仍以传统产业为主,新兴产业土地供需矛盾依然尖锐。土地的价值差异使农用地与建设用地的矛盾也越来越突出。实行最严格的耕地保护制度下如何发展二三产业成为地方发展经济的重要矛盾之一。


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